Movimento Civico sul futuro delle Cooperative edilizie

Alcuni giorni fa il Movimento Civico ha organizzato un incontro su “Cooperative edilizie: quale futuro”. Un argomento che ha bisogno di analisi approfondite prima di offrire soluzioni per la ripartenza del settore, nell’interesse delle famiglie che cercano casa, dei proprietari terrieri che continuano a pagare imposte per suoli edificabili non ancora sfruttati come tali, e di impese e lavoratori con attività sempre più ridotte. Di seguito l’ampio resoconto dell’incontro che riceviamo dallo stesso Movimento Civico.

Partecipata e attenta la serata su un argomento così scottante.
Eppure i precedenti amministratori di questa città costruivano “piste ciclabili”, gli attuali costruiscono “piste di ghiaccio”, il Movimento Civico continua a costruire “piste di lavoro”, per risolvere i problemi della città.
Il cantiere sempre aperto del Movimento ha organizzato, questa volta, una serata di approfondimento sul mondo delle cooperative edilizie.

L’assemblea è stata aperta da una esauriente e dettagliata relazione del dott. Pietro Lusito, il quale ha poi diretto i lavori. Ha introdotto cercando subito di fare chiarezza terminologica, onde evitare confusione in cui lo stesso amministratore pubblico spesso incorre nell’estensione dei propri atti, disorientando il lettore cittadino.
Il Piano Regolatore Generale (PRG) a Terlizzi entra in vigore il 30.09.2000 (più di dodici anni fa) e qualcuno lo ritiene già “vecchio” dalla sua nascita. Previsto dalla legge urbanistica n. 1150/1942, è esteso a tutto il territorio comunale, ha validità a tempo indeterminato, è lo strumento principale di pianificazione urbanistica, ma necessita dei piani di attuazione esecutivi.
Nei comparti denominati C1-C2-C3-C4-C5 ad eccezione dei comparti C6, è prevista una “quota” delle volumetrie edificabili, residenziali, da destinare ad Edilizia Economia e Popolare (EEP).
Le norme più recenti, dalla L. 865/1971 in poi, hanno ridenominato Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) la precedente EEP, intendendosi così il patrimonio immobiliare realizzato con il concorso finanziario dello Stato o di altri enti pubblici per la costruzione di abitazioni a costo contenuto per i cittadini meno abbienti.
Il dirigente del Comune, arch. Francesco Gianferrini, definisce l’ERP quale sottoinsieme dell’EEP (pag. 5 della relazione acquisita dalla recente delibera del Consiglio Comunale n. 16 del 1° ottobre 2012).
A tal proposito si è precisato che:
L’edilizia pubblica è quella a totale carico o con il concorso o con il contributo dello Stato, realizzata dallo Stato stesso o dagli enti pubblici (Regioni, Comuni, Iacp), denominata edilizia sovvenzionata.
L’edilizia agevolata-convenzionata è, invece, quella realizzata dal privato con l’incentivo pubblico, che riconosce agevolazioni creditizie, riducendo i tassi d’interesse dei mutui (agevolata) e abbatte il contributo di costruzione (convenzionata).
L’edificazione avviene nelle aree residenziali individuate nei programmi costruttivi, conformemente al Piano per l’Edilizia Economica e Popolare (PEEP), anche denominato Piano di Zona o Piano 167, dal numero della legge che lo ha introdotto nel 1962. È un piano attuativo del PRG, finalizzato a pianificare gli insediamenti destinati agli alloggi popolari, obbligatorio per i Comuni capoluoghi di provincia, o con popolazione superiore a 50.000 abitanti.

Gli interventi possono essere realizzati da cooperative edilizie, da imprese di costruzioni, da enti e dai privati proprietari dei suoli, preventivamente espropriati e ceduti in diritto di proprietà o concessi in diritto di superficie agli assegnatari.
La cooperativa edilizia consiste nell’associazione di più persone (almeno 9 ieri, oggi almeno 3) che, in forma d’impresa, persegue “la funzione sociale della cooperazione a carattere di mutualità e senza fini di speculazione privata”, allo scopo di soddisfare le esigenze abitative dei propri soci, evitando di pagare il guadagno del costruttore. Acquistano il terreno, o gli viene assegnato dal Comune, commissionano la costruzione all’impresa di costruzione, e assegnano ai soci le unità abitative realizzate.

La relazione dell’arch. Gianferrini, muove forti criticità alla precedente delibera del Commissario Straordinario n. 30/2002, assunta sulla base della relazione dell’allora dirigente, ing. Michele Caldarola.
Con quel provvedimento il Comune decideva di riservare all’EEP la quota minima del 40% dell’edilizia residenziale (per legge la quota va dal min. 40% al max 70%). Detta quota, come già detto, è imposta in tutti i comparti del PRG destinati all’edilizia residenziale, esclusa la zona C6, che riguarda le residenze stagionali.
Se si considera che l’edilizia residenziale è pari all’80% dell’intera volumetria di comparto, perché il 20% è destinato alle pertinenze commerciali e terziarie (negozi, uffici, etc.), si ha che i lottizzanti (aventi titolo a costruire su suolo diviso in lotti) sono obbligati a costruire alloggi di EEP nella misura minima del 32% dell’intera volumetria di comparto (40% dell’80%), ripartita tra il 19,2% per l’agevolata (60% del 32%) ed il 12,8% per la convenzionata (40 del 32%), come modificato con delibera del C.C. n. 18/2008.

Fatta salva la possibilità che sia il Comune ad intraprendere direttamente e a formare un Piano di Zona, in questo momento a Terlizzi l’iniziativa privata è disciplinata, tra l’altro, dai seguenti punti:
1) s’intende privato il proprietario del suolo, l’impresa edile, la cooperativa edilizia proprietari del suolo alla data di adozione del piano di lottizzazione;
2) l’alloggio abbia le caratteristiche dell’alloggio economico ammesso dalla L.R. 6/1979 e dal D.M. 05.08.1994;
3) i soggetti assegnatari abbiano i requisiti idonei, in particolare un reddito complessivo del nucleo familiare non superiore a quello fissato dalla Regione Puglia di € 43.789,00;
4) il Comune intraprenda procedure di evidenza pubblica fissando graduatorie di priorità per l’assegnazione di alloggi EEP per stato di necessità e anzianità.

I lavori assembleari sono proseguiti con gli interventi qualificati dei presenti che hanno fatto luce sui vari aspetti.
Il consigliere comunale, dott. Pasquale Vitagliano, ha riportato i lavori consiliari; l’arch. Acquaviva, responsabile della Legacoop, ente ispettivo delle cooperative edilizie, ha dato indicazioni sulla base della loro lunga esperienza; il dott. Luigi Longo, commercialista, ha riportato la positiva sperimentazione di cooperative che hanno acquistato il suolo; il dott. Filippo Adessi, responsabile di banca, ha spiegato come la cooperativa possa chiedere finanziamento alle banche per l’acquisto del suolo, sulla base delle garanzie dei soci; l’ing. Gioacchino Tricarico, ha invocato una sorta di regia da parte del Comune nel condurre tutte le operazioni e ha ricordato l’interesse legittimo dei proprietari terrieri che continuano a pagare l’ici ieri, l’imu oggi, paventando il timore della saturazione del mercato casa dopo l’avvio delle prime lottizzazioni.

Alcune conclusioni le abbiamo tratte.
Le cooperative edilizie sono i soggetti attuatori che meglio possono far ripartire i lavori, anche rispetto alle imprese di costruzione, fatta salva l’interpretazione della data di acquisto a cui fare riferimento, come indicato in delibera:
• la cooperativa edilizia, piuttosto che restare in attesa di assegnazione del suolo, sopportando ulteriormente i costi di gestione, avrebbe maggiori opportunità di costruire se acquistasse direttamente il suolo, anticipando così l’investimento “casa” e diventando protagonista sul territorio;
• in questo periodo di crisi economica, è finanziabile dalla banca più la cooperativa edilizia che l’impresa di costruzioni, perché a fronte della garanzia di un imprenditore si offrono garanzie di tanti soci;
• mentre l’imprenditore corre il rischio d’impresa di non riuscire a vendere le case, le cooperativa è composta già da soggetti interessati alla sua realizzazione;
• l’impresa di costruzione, poco liquida e poco capace di ottenere credito dalle banche, deve poter vendere in un periodo in cui anche per i privati è complicato accedere al credito (dati recenti riportano una riduzione del 40% del mercato immobiliare).

Qualche perplessità è pure emersa:
• considerato che non si esclude la possibilità da parte del Comune di redigere un Piano di Zona, che l’unica esperienza di edilizia EEP a Terlizzi si è concretizzata col Piano 167 redatto dal Comune, che tanto tempo è passato da allora (oltre un ventennio), forse non sarebbe stato più “celere” e a garanzia di chi attende oggi il bene casa, se le ultime amministrazioni comunali si fossero impegnate a redigere il Piano di Zona?
Un po’ di informazione è stata fatta!

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